针对您“离婚协议房子归小儿子所有却被偷偷办成大儿子名字并抵押贷款”的问题，以下为您列举常见的错误操作行为。
1. 拖延维权时间：发现房产被过户和抵押后未及时采取行动，可能导致超过诉讼时效（知道权益受损起三年内），丧失胜诉权。
2. 与大儿子私下协商时未保留证据：若与大儿子沟通时未录音、未签订书面协议，可能因缺乏证据无法证明对方的侵权行为。
3. 忽视房产登记部门的责任：未向登记部门提出异议或投诉，可能导致房产被继续处分，扩大损失。

若您不小心出现了上述错误操作，或想了解如何弥补，欢迎向我们的专业律师咨询，获取针对性的解决方案。
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针对您“离婚协议房子归小儿子所有却被办成大儿子名字并抵押贷款”的问题，以下结合相关法律依据为您分析。
根据《中华人民共和国民法典》第三十五条规定：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”离婚协议约定房子归小儿子，小儿子是房产的所有权人，其监护人（如父母）未经小儿子同意擅自将房产过户给大儿子，属于侵害被监护人财产权益的行为，该过户行为无效。同时，《民法典》第一百七十一条规定，行为人无代理权实施的代理行为未经追认对被代理人不发生效力。大儿子将房产抵押贷款未取得小儿子（或其监护人）授权，抵押行为对小儿子不生效。综上，您可依据上述法律主张过户和抵押行为无效，追回房产。
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针对您“离婚协议房子归小儿子所有却被偷偷办成大儿子名字并抵押贷款”的问题，以下为您分析可能的法律风险点。
1. 房产被拍卖的风险：若银行不知道抵押行为非法，且已发放贷款，可能会通过诉讼申请拍卖房产以实现抵押权。例如，大儿子用房产抵押贷款后无力还款，银行向法院起诉要求拍卖房产，小儿子可能面临失去房产的风险。
2. 证据不足的风险：若您无法提供离婚协议原件、房产原登记证明等关键证据，可能无法证明房产归小儿子所有，导致诉讼请求被驳回。例如，离婚协议丢失或未备案，无法证明房产的约定归属，法院可能不支持您的主张。

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